Bir özet geçmişler, ben peşin vereceğim diyenlere sorun yok
Memurum diyene de pek bir sorun olmaz en azından patlama ihtimai düşük ancak mavi yaka ve emekliler için riskli. (Bence herkese riskli de orası ayrı, kredi vb şartlar sağlanamıyor veya buyuksehirlerde fırsat olmuyor gibi gibi)
Bugün 608 bin TL olarak pazarlanan eve;
Yıllık enflasyon ortalama;
📌%20 olursa toplam 7 milyon TL
📌%30 olursa toplam 24 milyon TL
📌%40 olursa toplam 80 milyon TL
ödeyeceksiniz. Aylık %2 “sabit” faizli 10 yıl vadeli banka kredisi çok ama çok daha avantajlı…
- Vatandaşlar konut kredisi gibi zannediyor ve aylık 3 bin TL’nin sabit kalacağını düşünüyor. Eğer yıllık enflasyon %40 olursa 20 yıl sonra aylık 1,9 milyon TL aylık taksit ödemeniz olacak. Konut kredileri sabit ödemelidir. Açıkladıkları proje açık uçlu. Sonu olmayan bir ödeme.
Elbette 10 yıl sonra 200 bin aylık ödeme enflasyon böyle olursa çok yüksek olmayacak ama bankadan 10 yıllık çeksen bankaya 400 için 6 bin vereceksin bugün de 10 yol sonra da .
Bunun planını iyi yapin
Çok fazla faktör var, enflasyon doğru mu hesaplanacak önümüzdeki 20 yıl. Memura ne verecekler işçi ne alacak, belki yine bir kira sorunu olacak her türlü karda olacaksın belki de olamayacaksın loto
"Şimdi bu sosyal konut projesi. Sen ile ben iki farklı insanız. Sen konut kredisi kullanıyorsun. Ben de hükümetin sosyal konut projesine katılıyorum.
Banka verirse sen 10 yıl, 19 bin lira ile ev alacaksın. 5 yıl sonra da 19 bin.. Enflasyon ile o azalıyor. Konut alan insanlar ilk aylarda biraz zorlanıyor ama sonra rahatlıyorlar.
Burada farklı bir durum var. Bunu bizden saklıyorlar. Vatandaşlar bu sosyal konut projesine girmeden önce bir düşünmesi gerek. Sanki sanıyor ki 20 yıl sonra 2 bin ya da 3 bin TL ödeyeceğini sanıyor.
Sen kredi kullanıyorsun, ben sosyal konut projesindeyim. 2028’de sen ve benim kredi taksitlerim eşitleniyor. Öyle tuhaf, astronomik bir rakama ulaşıyor ki. Senin ev taksitin 2033’te bitiyor. 2034 ve 2035’de ödeyeceğim. 2042’ye geldiğimizde - enflasyon yüzde 40 olursa - aylık 1 milyon 907 bin lira taksit ödeyeceğim. Her yıl yüzde 30 olursa 7 milyon 151 TL ödeyeceksiniz."
Toki'den daha önce ev alanlar durumu zaten anlamıştır tahmin ediyorum.
👍🏻
Taksitlere gelecek zam toplam ödemeyi etkilemiyor ki. 20 yılda ödeme biteceğine 15 yılda bitmiş olur.
Bu böyleyse özür diliyorum benim bilgisizligim. O zaman sorun yok. Ancak yanlış diye biliyorum
Basit hesap 6 ayda 40% verseler.
2500*6= 15 bin
3500*6= 21 bin
4900*6= 29 bin
6860*6= 41 bin
9604*6= 57 bin
13444*6= 80 bin
18821*6= 112 bin
26350*6= 150 bin
Zaten bir kaç ödemeye taksit bitti, böyle çok iyi oldu ama böyle değil bildiğim
@turker aynen hoca. Kaba bir hesap yaptım kendi tahminleri bile 3 5 seneye 10%, ye düşürmek yani düşecek rakam bile çift ha i
Yanlis, diyelim 240 ay taksit odeniyor, belli araliklarla da (6 ay) bu taksitlere (memura yapilan zam kadar) zam yapiliyor. Oyle vade kisalmasi filan olmaz. Zamlana zamlana odemeye devam edilir. TOKİ boyle calisiyor.
@kaos Daha önce TOKİ'ye girenler böyle demiyor. Total fiyat sabit, taksitler artar diyor.
@dolunay Neresi saçma? Olması gereken bu. Siz bankadan konut kredisi çekince 10 yıl sonra evin değeri ne olduysa onu mu ödüyorsunuz yoksa çektiğiniz krediyi mi? TOKİ'de %40 indirim ile satacağı konutun parasını 240 ay vadeye kadar alacak. Gelen zamlara göre süre kısalır. 20 yıl sonra karlı çıkan her halükarda ev sahipleri olur.
@geralt ciddi ciddi toplam ödemesi 12 yıla yayılmış, toplamda 608 bin tl ile ev vereceklerini mi sanıyorsunuz 🙂 12 yıllık dönem sabit, ödeme tutarı değişken. ödeme tutarının sabit olup dönemin kısaldığı bir ödeme şekli sıfır enflasyonlu ülkede bile yoktur.
@sqn Bakın TOKİ diyor ki; "240 aya varan vade imkanı!" yani 240 ay vade sabit değil. Max 240 ay vade. Taksit ödemesine göre değişir.
@dolunay Bu projenin kar etme gibi bir amacı mı var sanki? Elbet zararına satacak.
@fikri cevap burada
Memura zam oranı diye ölçü mü olur. Ne kadar mantıksız.
Aynen oyle. Biri cikip “canim istedi, memura fazladan %20 zam yaptim” dese veya seyyanen zam yapsa ortalik karisir.
Hatta gecmiste yasanmis ornegi var;
https://kayasehiristanbul.net/memur-zammi-toki-yi-karistirdi/
Memur maaşlarına seyyanen zam yapılması, 1 milyon vatandaşa uygulanacak zamda hesabı bozdu. TOKİ kredilerine ve yaşlı, özürlü, gazi, korucu, muhtar maaşlarına ne kadar zam yapılacağı bilinemiyor. Memur zammı
Memur maaşlarına yapılan brüt 175 liralık yıllık zam, her yıl memur maaş artışına endeksli olarak artırılan TOKİ taksitlerine uygulanacak zammı bilmeceye dönüştürdü. Aynı şekilde her yıl memur maaş zammı oranında gelirleri artırılan 65 yaş üstü yoksullarla özürlü, gazi, köy korucuları ve muhtarlara yapılacak zammın oranı belirlenemiyor.
Zamda “oran” belirsizliği
Memur maaşlarına bugüne kadar “katsayı” üzerinden 6’şar aylık dönemlerle oransal bazda zam yapılıyordu. TOKİ, belirlenen bu oranı konut kredisi taksitlerinin artışında aynen kullanırken, Maliye de zam oranını muhtaç yaşlı, özürlü, gazi ve köy korucularıyla muhtarların da aralarında bulunduğu 1 milyonu aşkın hak sahibinin aylığının artışında kullanıyordu. Ancak bu kez zam katsayı yerine taban aylığa yapılınca işler karıştı. Ortaya net bir zam oranı çıkmadığı için 1 milyonu aşkın vatandaşın aylık ve borcunda ne düzeyde artışa gidileceği belirsiz hale geldi.
@kaos varan 1.
Ha soyle birsey de var, TOKİ baskani demiski; “efendim memura en son %80 zam yapildi ama biz onu yansitmadik biz taksitlara %25 zam yaptik” eee ya yaparsan ne olacak? Ya da oldu ya 3 kere hukumet degisti diyelim, yeni gelen de boyle bir indirim yapmadi falan filan. Ucu cok acik bir durum yani.
Önce kişi başı 500 liradan 5.000.000 başvuru olsa 2,500,000,000 TL toplayacaklar. Sonra daha inşaatlara başlamadan insanlardan ayda 3000 TL toplamaya başlayacaklar. 6 ay içinde falan Milyarlarca TL'yi alıp ülkeyi ayakta tutmakta kullanacaklar. Sonra seçim zamanı zaten işler karışacak
500 lira çıkmayanlara geri iade edilecek. TOKİ hep böyle çalıştı.
@geralt geciktirirler, para değer kaybedince verirler o zaman
@xahve Ezbere konuşmaya gerek yok. "Kura tarihinden 2 gün sonra Ziraat Bankası şubesine başvuruda bulunarak, yatırmış oldukları ücretleri geri alabilir."
memur maaşı oranında artmayacak arkadaşlar yanlış bilgi. bir tek @dolunay farketmiş mevzuyu. memur maaşı artış oranı dikkate alınarak hesaplanacak diyor, yani yukarı yönlü ucu açık bir mevzu bu. detaylar için:
"açılın, zamanında toki’nin tüm hesaplamalarının nasıl yapıldığını dibine kadar bilen kişi geldi.
her ne kadar artık ilgilenmiyor olsam da zamanında bu işlerdeki yetkili kişi olduğumu bilen tanıdıklar sabahtan beri "başvuralım mı" diye beni darladı. en büyük bilgisizlik dönemsel artışlar ve ödemeler konusunda olduğu için bu konuyu burada anlatmak istedim. gazetelerde ve televizyonlarda gösterilen tozpembe tabloyu bir kenara bırakıp herhangi bir yorum yapmadan gerçekleri göstereyim.
toki ile konut alıcıları arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi diyor ki:
“her altı aylık dönemin başında (ocak-temmuz) o dönemde geçerli olacak borç bakiyesi, dönem boyunca yapılan ödemeler dönem başındaki borç bakiyesinden düşülmek suretiyle, bir önceki altı aylık dönemdeki
-----
standart yani 3+1 konutlarda: memur maaş artış oranı (mma)
-----
alt gelir grubu yani 2+1 konutlarda: memur maaş artış oranı, tüik tarafından belirlenen tüfe ve yi-üfe oranlarından en düşük olanı (en düşük)
-----
dikkate alınarak idare’ce tespit edilen dönemsel güncelleme oranı üzerinden artırılarak, sözleşme imzalama tarihine bakılmaksızın her dönem için yeniden hesaplanır.”
(asıl konudan bağımsız olarak bir şeye daha dikkatinizi çekiyorum; bakınız doğrudan o oranda artırılacaktır demiyor, o oran dikkate alınarak idare’ce tespit edilen oran üzerinden artırılacaktır diyor. yani oran %5 iken toki dönemsel artışı %7 de yapabilir, %0 da yapabilir. her şey belirsiz anlayacağınız.)
hadi şimdi gazetelerde ve televizyonlarda verilen bir örnek üzerinden bir hesaplama yapalım. bu sabahki gazetelere göre:
“608.000 tl bedelli 2+1 konut 2.280 tl taksitle 240 ay vadeli olacak.
850.000 tl bedelli 3+1 konut 3.187 tl taksitle 240 ay vadeli olacak.”
(bu bedeller başlangıç tutarıdır, kat ve cepheye göre artacaktır.)
diyelim ki başvuru da bulundunuz ve kurada 2+1 konut kazandınız.
peşinat: 608.000 * %10 = 60.800
kalan borç: 608.000 – 60.800 = 547.200
1. taksit: 547.200 / 240 = 2.280
buraya kadar sorun yok. 6 ay boyunca ödeme yapalım:
6. taksit sonrası kalan borç: 547.200 – (6 * 2.280) = 533.520
6. ayın sonunda dönemsel artış uygulanacak. en düşük endeks için dönemsel artış oranını, son 5 yılın ortalaması olan %5,92 olarak alalım ve buna göre artış yapalım:
dönemsel artış sonrası borç: 533.520 * (1 + %5,92) = 565.104,38
7. taksit: 565.104,38 / (240 – 6) = 2.414,98
hayırlı olsun, yeni taksitiniz 2.415 tl’ye çıktı. sadece taksitiniz değil, kalan borcunuz da yükseldi ve 565.105 tl oldu.
bunu 240 ay boyunca devam ettirirsek * siz her 6 ayda bir artan taksitler ödemeye devam ediyorsunuz ama ödediğiniz taksitler artışa yetmiyor. bu yüzden borcunuz giderek yükseliyor, 133. ayda 864.637 tl ile zirveyi görüyor ve ondan sonra düşüşe geçiyor. taksitleriniz arta arta en son 21.482 tl oluyor. ödediğiniz tüm taksitlerin toplamı ise 2.075.046 tl’yi buluyor. yani 608.000 tl tutarlı olduğu söylenen ev için peşinat dahil 2.135.846 tl ödeme yaptınız. buna sözleşme imzalanırken ödediğiniz damga vergisi, her taksitle birlikte ödediğiniz banka komisyonu, konutu teslim alırken ödediğiniz kdv, her altı ayda bir ödediğiniz emlak vergileri (evet tapu sahibi değilsiniz ama tapu sahibi olan toki bunu vergi dairesine ödüyor ve sözleşmeye göre size rücu ediyor), tapuyu alırken ödediğiniz tapu harcı gibi giderler ve daha aklıma gelmeyen ödemeler dahil değil.
tüm bu ödemeleri yaptıktan sonra ankara bala’da 2+1 apartman dairesi sahibi oldunuz, tebrikler!
(aynı hesabı 3+1 konut için yaparsak (son 5 yılın mma ortalaması %6,64), borcunuz 145. taksite kadar yükselerek 1.416.632 tl oluyor, son taksitiniz ise 39.114 tl oluyor. peşinat dahil toplam 3.566.083 tl ödeme yaparsınız.)
diyebilirsiniz ki 20 yılın sonunda bırak da konutun değeri 3,5 – 4 kat artsın. diyebilirsiniz ki enflasyon. ben ucuz ya da pahalı diye bir yorum yapmıyorum. sadece hesaplamanın nasıl yapıldığını gösteriyorum. çünkü toki konut alıcılarının (özellikle de 2+1 alanların) şikayeti en çok “bize hiç böyle anlatılmadı, yıllardır taksit ödüyorum bir baktım ki borcum azalacağı yerde artmış, bir de algısı vergisi hiç bitmiyor” minvalinde oluyor. vade çok önemli, bunu bilin, hesabınızı iyi yapın, kararınızı verirken bunları dikkate alın, girecekseniz ona göre girin. sonra ben yandım diye ağlamayın. devletimiz keriz silkelemez.
--- soru - cevap kısmı ---
- 5. yılda borcumu kapatmak istiyorum diyemiyor muyum?
+ borcunuzu istediğiniz zaman erken kapatabilirsiniz. yalnız içinde bulunduğunuz dönem için de kıst artış uygulanır. borç bakiyeniz 100 görünürken kapama tutarı 105 çıkabilir, şaşırmayın.
genelde yılda iki defa indirimli kapama kampanyası olur, borcunu en az 2 yıldır ödeyenleri kapsar. bu kampanyalarda ister evdeki paranızı yatırarak ister bankalardan kredi kullanarak toki'ye olan borcunuzu kapatabilirsiniz. banka kredisinde en azından ödemeleriniz sabit olur.
- ara ödeme yapabiliyor muyum?
+ ocak ve temmuz aylarında, o günkü borcunuzun en az %10'u kadar yapabilirsiniz.
- vadeleri düşük tutmamızı mı önerirsin?
+ ben bir öneride bulunmuyorum. matematiksel olarak, n=kalan vade olmak üzere her altı aylık dönemin sonunda borçtan ödediğiniz tutar %(6/n) ama gelen artış oranı bunun üzerindeyse borç sürekli artar. yukarıdaki ilk örnekte (2+1 konut) ilk altı ayın sonunda 6/240 yani borcun %2,5 kısmını ödüyorsun ama gelen artış oranı bunun üzerinde, o yüzden borç giderek artıyor. önünüzde oranı belirsiz bir artış var. mevcut enflasyonu da dikkate almak gerekir.
- senin yorumun nedir? girilir mi, girilmez mi?
+ benim bir yorumum yok. herkesin ihtiyacı ve beklentisi farklı. siyasi durumu, ekonomik durumu ve en önemlisi kendi durumunuzu göz önüne alarak bir karar verin. başvurursanız ve adınıza konut isabet ederse önünüze konulan gayrimenkul satış sözleşmesini en ince detayına kadar okuyun ve anlayın! sözleşmede kafanıza yatmayan bir hüküm varsa satıştan vazgeçip yatırdığınız tüm parayı geri alabilirsiniz. çünkü borcunuz bitip de tapuyu alana kadar o sözleşme tapunuz gibi olacak ve gazetelerde, televizyonlarda anlatılanlara göre değil, o sözleşmede yazan hükümlere göre işlem tesis edilecek. zaten yukarıda anlattığım her şey o sözleşmede yazan şeylerdir."
https://eksisozluk.com/entry/142663123
Bireysel emeklilik yalanı gibi, kısa vadeli günü kurtarmak için sıcak para aranıyor. Kirada oturan İnsanların zaafını kullanıyorlar.
Şöyle gerçekler var bir de.
2 sene önce 180bin diye başlayan şeyin daha projesi yok ve kaça mâl olacağı meçhul.
https://twitter.com/Toki_Kurumsal/status/1569956698949062658
Hani bitmiş ev için yapılsa gene bir tık iyi dersin, kira ödeyene kadar taksit öderim ama o da yok, evler bitene kadar çift kira öder gibi yaşayacaksın ki evler kim bilir ne zaman bitecek, hatta bitebilecek mi?